Le marché immobilier ne se limite pas aux constructions et aux transactions d’appartements ou de maisons. Les terrains non constructibles représentent une part essentielle, souvent méconnue, de ce secteur. Leur réglementation est complexe et varie en fonction de nombreux critères tels que le zonage, les servitudes et la protection de l’environnement.
Ces terrains peuvent offrir des opportunités inédites pour les investisseurs et les propriétaires, malgré leurs contraintes. Utilisés pour l’agriculture, les loisirs ou encore la préservation de la biodiversité, ils nécessitent une compréhension fine des lois en vigueur et des possibilités d’aménagement.
Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?
Un terrain non constructible est une parcelle de terre qui ne peut pas supporter une construction nouvelle en raison de son usage ou de sa localisation. Plusieurs critères réglementaires définissent cette inconstructibilité, parmi lesquels les servitudes d’utilité publique (SUP), les plans de prévention des risques (PPR) et les différentes législations locales comme la carte communale.
Les principaux documents régissant les terrains non constructibles
- Servitudes d’Utilité Publique (SUP) : ces servitudes affectent l’utilisation des sols. Elles peuvent inclure des restrictions telles que les plans de prévention des risques.
- Plan de Prévention des Risques (PPR) : ce document délimite des zones constructibles, constructibles sous conditions, et inconstructibles.
- Carte communale : elle délimite les secteurs constructibles et inconstructibles du territoire.
- Code de l’expropriation : il détermine les secteurs constructibles pour la fixation des indemnités en cas d’expropriation.
- Loi Littoral : cette loi interdit les constructions nouvelles sur une bande littorale de 100 mètres en dehors des espaces urbanisés.
- Règlement National d’Urbanisme (RNU) : il s’applique aux communes dépourvues de document d’urbanisme et interdit les constructions nouvelles en dehors des parties actuellement urbanisées (PAU).
Cas particulier : le terrain non constructible avec un cabanon cadastré
Un cas particulier est celui du terrain non constructible avec un cabanon cadastré. Ce type de terrain peut contenir des constructions existantes, souvent des dépendances ou des cabanons de jardin, qui sont inscrites au cadastre. Ces constructions ne permettent pas pour autant de rendre le terrain constructible pour de nouvelles habitations ou bâtiments. Leur existence peut, néanmoins, offrir certaines possibilités d’usage ou de valorisation. 
Les possibilités d’exploitation et de valorisation des terrains non constructibles
Malgré les restrictions, un terrain non constructible offre plusieurs options d’exploitation et de valorisation. Ces terrains peuvent servir à des usages spécifiques qui ne nécessitent pas de constructions nouvelles, tout en respectant les réglementations en vigueur.
Les usages agricoles et forestiers
Les zones agricoles (zones A) et les zones naturelles et forestières (zones N) constituent des exemples typiques. Dans ces zones, l’exploitation agricole, sylvicole ou pastorale est privilégiée. Ces terrains peuvent accueillir des cultures, du pâturage, ou une reforestation, contribuant ainsi à la préservation des paysages et de la biodiversité.
Les zones de protection
Certaines parcelles se trouvent en zone de protection de l’environnement ou de protection du patrimoine. Le premier type impose que toute activité respecte l’écosystème local, tandis que le second vise à préserver les monuments historiques ou les sites archéologiques. Ces terrains peuvent être valorisés par des activités éco-touristiques, comme des sentiers de randonnée ou des espaces éducatifs sur la faune et la flore.
Les zones inondables
Les zones inondables limitent les constructions pour des raisons de sécurité. Ces terrains peuvent encore être utilisés pour des activités de loisirs ou de plein air, comme des parcs, des pistes cyclables ou des aires de pique-nique, à condition qu’elles respectent les contraintes de sécurité et de gestion des risques.
Les atouts économiques
La valorisation de ces terrains peut aussi passer par des projets de valorisation foncière, comme la mise en location pour des activités saisonnières ou des projets de compensation écologique. Ces initiatives permettent de générer des revenus tout en respectant les règles d’urbanisme et de protection de l’environnement.
Ces diverses possibilités montrent que, malgré les contraintes réglementaires, les terrains non constructibles peuvent être exploités de manière rentable et durable.